Гарантійний строк якості закінчених робіт (експлуатації об’єкта будівництва): що врахувати при укладенні договору

Значна частина договорів, які укладаються за результатами здійснення закупівель, є договорами підряду. Водночас при укладенні договору замовникам слід врахувати вимоги законодавчих норм, які здійснюють правове регулювання формування умов такого договору.

Так, вимоги до формування умов договору підряду визначені нормами Цивільного кодексу України та постанови Кабміну від 01.08.2005 № 668 «Про затвердження Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві» (далі — Постанова № 668).

При тому, Державна аудиторська служба України (далі-ДАСУ) досить часто встановлює порушення при формуванні умов договору підряду. Зокрема, типовою помилкою при формуванні умов договору підряду є встановлення гарантійного строку якості закінчених робіт (експлуатації об’єкта будівництва) не у відповідності до законодавчих норм. Тому, щоб уникнути порушення при формуванні проєкту договору підряду, варто проаналізувати відповідні законодавчі норми.

Вимоги до укладення договору будівельного підряду

Відповідно до статті 837 ЦКУ за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов'язується прийняти та оплатити виконану роботу.

При цьому, стаття 875 ЦКУ виділяє договір будівельного підряду. Зокрема, за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних з місцезнаходженням об'єкта.

Відповідно до статті 877 ЦКУ підрядник зобов'язаний здійснювати будівництво та пов'язані з ним будівельні роботи відповідно до проектної документації, що визначає обсяг і зміст робіт та інші вимоги, які ставляться до робіт та до кошторису, що визначає ціну робіт.

Підрядник зобов'язаний виконати усі роботи, визначені у проектній документації та в кошторисі (проектно-кошторисній документації), якщо інше не встановлено договором будівельного підряду.

Постанова №668 містить аналогічне визначення договору будівельного підряду. Зокрема, пункт 4 Постанови №668 визначає, що за договором підряду підрядник зобов'язується за завданням замовника на свій ризик виконати та здати йому в установлений договором підряду строк закінчені роботи (об'єкт будівництва), а замовник зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик (фронт робіт), передати дозвільну документацію, а також затверджену в установленому порядку проектну документацію (у разі, коли цей обов'язок повністю або частково не покладено на підрядника), прийняти від підрядника закінчені роботи (об'єкт будівництва) та оплатити їх.

Водночас визначати істотні умови договору будівельного підряду слід у відповідності до пункту 5 Постанови №668.

Який гарантійний строк слід визначити в договорі будівельного підряду?

Однією з істотних умов договору будівельного підряду згідно пункту 5 Постанови №668 є гарантійний строк якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва).

При цьому, вимоги до даного гарантійного строку містяться в положеннях ЦКУ та Постанови №668.

Так, стаття 884 ЦКУ визначає, що підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом.

Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися внаслідок: природного зносу об'єкта або його частин; неправильної його експлуатації або неправильності інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним іншими особами; неналежного ремонту об'єкта, який здійснено самим замовником або залученими ним третіми особами.

Гарантійний строк продовжується на час, протягом якого об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник.

У разі виявлення протягом гарантійного строку недоліків замовник повинен заявити про них підрядникові в розумний строк після їх виявлення.

Окрім норм ЦКУ, вимоги до гарантійного строку якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва) визначені в Постанові № 668.

Згідно з пунктом 103 Постанови № 668 підрядник гарантує якість закінчених робіт і змонтованих конструкцій, досягнення показників, визначених у проектній документації, та можливість їх експлуатації протягом гарантійного строку.

Гарантійні строки якості закінчених робіт, експлуатації змонтованих конструкцій встановлюються у договорі підряду з урахуванням вимог до цих робіт і конструкцій, визначених у проектній документації (далі - гарантійний строк якості).

Гарантійний строк експлуатації об'єкта будівництва становить десять років від дня його прийняття замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором підряду або законом (далі - гарантійний строк експлуатації).

Пункт 104 Постанови №688 передбачає, що початком гарантійних строків вважається день підписання акта про приймання-передачу закінчених робіт (об'єкта будівництва).

Водночас, ДАСУ доволі активно моніторить дотримання замовниками зазначених норм, що можна розгледіти в наступних висновках за результатами моніторингів.

Коментар: як уже зазначалося, законодавство, при укладенні договору будівельного підряду, зобов’язує передбачити в договорі такі істотну умову гарантійний строк якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва), яка повинна становити не менше 10 років. Натомість, встановлення в умовах договору строку меншого, ніж 10 років з моменту прийняття робіт Замовником, аудитори визначають як порушення приписів ЦКУ та Постанови №668.

Доречі, зручно шукати актуальні висновки ДАСУ та рішення Органу оскарження щодо будь-якої ситуації на Clarity App

Коментар: відсутність в укладеному договорі гарантійного строку якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва) ДАСУ також вважає порушенням вимог ЦКУ та Постанови №668.

Тому замовникам при формуванні проєкту договору та при укладенні договору будівельного підряду слід обов’язково передбачити таку істотну умову як гарантійний строк якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва) та визначити, що такий строк повинен становить не менше 10 років від дня його прийняття замовником.

Чи потрібно встановлювати гарантійний строк експлуатації об'єкта будівництва в десять років при поточному ремонті?

З аналізу норм ЦКУ та Постанови № 668 видається, що дані нормативно-правові акти здійснюють правове регулювання саме договору будівельного підряду, який укладається за результатами нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних з місцезнаходженням об'єкта.

Проте, законодавство не відносить поточний ремонт до будівельних робіт, і відповідно за результатами здійснення поточного ремонту не укладається договір будівельного підряду.

І тому з огляду на викладене, приписи ЦКУ та Постанови № 668, які встановлюють вимоги щодо встановлення гарантійного строку експлуатації об'єкта будівництва в десять років, не поширюються на поточний ремонт.

Тому замовники, при укладенні договору поточного ремонту, можуть встановити інший гарантійний строк експлуатації об'єкта, ніж це визначено положеннями ЦКУ та Постанови № 668.

Водночас, який гарантійний строк експлуатації об'єкта встановити при поточному ремонті можна дізнатися в статті Гарантійний строк експлуатації об’єкта при здійсненні поточного ремонту.

Підсумки

1. Однією з істотних умов договору будівельного підряду є гарантійний строк якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва), яку сторони договору повинні передбачити в договорі.
2. В договорі будівельного підряду гарантійний строк якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва) повинен становити не менше десяти років від дня його прийняття замовником.
3. Поточний ремонт не варто відносити до будівельних робіт, і тому на цей предмет закупівлі не поширюються приписи ЦКУ та Постанови № 668, які встановлюють вимоги щодо встановлення гарантійного строку експлуатації об'єкта будівництва в десять років.