Що варто врахувати при укладенні договору будівельного підряду

Укладення договору є завершальним етапом здійснення закупівлі. При цьому, при укладенні договору сторонам такого договору потрібно врахувати певні законодавчі норми, щоб укладення договору відбулося у належний спосіб та умови договору відповідали приписам законодавчих норм.  

Водночас замовники за результатами здійснення закупівель укладають різні види договорів, які містять окремі вимоги до їх змісту. Одним із таких договорів є договір будівельного підряду. Тому далі визначимо, що замовнику слід врахувати при укладенні договору будівельного підряду. 

Що таке договір будівельного підряду? 

Згідно зі статтею 875 Цивільного кодексу України (далі-ЦКУ) за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.  

Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних з місцезнаходженням об'єкта. 

Вимоги до укладення договорів будівельного підряду визначені в Постанові Кабміну № 668 від 1 серпня 2005 р. «Про затвердження Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві» (далі-Постанова №668). 

Водночас, що слід врахувати при формуванні проєкту договору будівельного підряду дізнаєтеся в статті «Що врахувати при формуванні проєкту договору підряду». 

Узгодження договірної ціни 

Пункт 5 Постанови № 668 визначає умови, які є істотними в договорах будівельного підряду. Зокрема, однією з істотних умов договору будівельного підряду є договірна ціна. 

Окрім цього, Постанова №668 дає визначення договірної ціни - визначена на основі кошторису, узгоджена сторонами і обумовлена у договорі підряду ціна (вартість) робіт. 

Згідно з пунктом 21 Постанови №668 договірна ціна у договорі підряду визначається на основі кошторису як  приблизна або тверда. Договірна ціна вважається твердою, якщо інше не встановлено договором.  

У разі укладення договору підряду за результатами торгів (тендеру) вид договірної ціни та вимоги до кошторису визначаються у тендерній документації замовника. Договірна ціна у цьому випадку повинна відповідати ціні, зазначеній у тендерній пропозиції підрядника, визнаного переможцем торгів (тендеру). 

Також пункт 5.2 Настанови з визначення вартості будівництва, який затверджений наказом Мінрегіону від 01.11.2021 № 281 (далі-Настанова) визначає, що договірна ціна є кошторисом вартості підрядних робіт, який узгоджений замовником, і використовується при проведенні взаєморозрахунків. Форму договірної ціни наведено у додатку 30 цієї Настанови, у разі визначення вартості за укрупненими показниками вартості робіт використовується форма договірної ціни, що наведена в додатку 31 цієї Настанови. 

З огляду на викладене, в результаті здійснення закупівлі на етапі укладення договору замовнику та переможцеві закупівлі потрібно задля укладення договору узгодити договірну ціну, вимоги до формування якої замовник при проведенні відкритих торгів повинен визначити в тендерній документації при проведенні відкритих торгів. 

Тобто переможець закупівлі в результаті здійснення закупівлі повинен направити замовнику договірну ціну, яку замовник повинен погодити та яка повинна бути відображена в договорі будівельного підряду як одна із істотних умов договору. 

При цьому, законодавство не визначає, в який спосіб переможець повинен направити замовнику договірну ціну. До прикладу, чи може замовник визначити в тендерній документації про направлення переможцем договірної ціни на електронну пошту замовника дізнаєтеся в статті «Чи є правомірною вимога ТД про надсилання на пошту замовника договірної ціни переможцем закупівлі? Позиція суд» 

Складення графіку робіт 

Ще однією істотною умовою договору є строки початку та закінчення робіт (будівництва об'єкта). На підставі цієї норми сторонам договору необхідно в договорі передбачити графік виконання робіт, зокрема в окремому додатку до договору підряду. 

Окрім цього, наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 27.10.2005 №3 було затверджено Примірний договір підряду в капітальному будівництві (далі-наказ №3), який передбачає одним із додатків до договору Календарний графік виконання робіт. 

Також наказом Мінрегіону № 2 від 13.01.2009 затверджено рекомендації зі складання додатків до договору підряду в капітальному будівництві (далі-наказ №2). 

Так, в даному наказі містяться наступні рекомендації: 

Додаток «Календарний графік виконання робіт» конкретизує зобов'язання Підрядника, визначені умовами договору, щодо складу, обсягів, виконавців, послідовності, строків виконання робіт. Обґрунтованість положень  цього додатка забезпечує ритмічність виконання робіт, своєчасність матеріально-технічного забезпечення, надання  фронту робіт співвиконавцям,  безперервність фінансування будівництва тощо. 

Аналіз виконання «Календарного графіка виконання робіт» дає можливість оцінювати сторонам хід  будівництва в цілому та виконання окремих робіт, дотримання Підрядником та субпідрядниками визначених у договорі підряду строків будівництва та окремих робіт та своєчасно вживати заходів щодо наявних відхилень. Невиконання Підрядником графіка дає підстави Замовнику реалізувати свої  права щодо притягнення до відповідальності Підрядника відповідно до умов договору та чинного законодавства.  

Графік може бути складений у розрізі окремих об'єктів, що входять у склад будови (пускових  комплексів, черг), із врахуванням строків будівництва, визначених договором та календарним планом будівництва (у разі спорудження об'єкта протягом декількох років), вимог технології  виконання  робіт, техніки безпеки та організації будівельного виробництва, визначених проектно-технологічною документацією. Основою для розроблення графіка є інформація щодо обсягів робіт, передбачених у проектно-кошторисній документації, виробничих можливостей виконавців, що будуть задіяні для виконання робіт, планів Замовника щодо фінансування виконання робіт у часі тощо. Також Підряднику доцільно враховувати визначені умовами договору строки передачі Замовником будівельного майданчика (фронту робіт) та дозвільної документації.  

Підрядник може виконати цю роботу самостійно із залученням субпідрядників або доручати її проектувальникам, інжиніринговим організаціям. У разі укладання Замовником багатостороннього договору (із кількома Підрядниками) узгодження графіків виконання робіт, підготовлених окремими Підрядниками, зазвичай здійснюється Замовником.  

Залежно від особливостей будівництва, зокрема, його складності, строків, чисельності виконавців робіт, розподілу функцій між Замовником та Підрядником тощо, можуть використовуватись різні варіанти графіків виконання робіт, у тому числі у формі діаграм. Однак важливо, щоб графік надавав можливість контролювати хід будівництва у часі, визначати відповідність фактичних строків виконання робіт запланованим, встановлювати причини порушення цих строків, виявляти роботи, від своєчасності виконання яких залежить дотримання строків виконання інших робіт.  

Таким чином, замовнику та переможцю необхідно скласти Календарний графік виконання робіт як окремий додаток до договору. Водночас формувати зазначений графік сторони договору підряду можуть з огляду на розглянуті рекомендації. 

Далі наводимо зразок Додатку «Календарний графік виконання робіт»: 

План фінансування будівництва 

Ще однією істотною умовою договору будівельного підряду згідно з пунктом 5 Постанови №668 є порядок фінансування робіт. 

Окрім цього, наказ №3 визначає як один із додатків до примірного договору будівельного підряду план фінансування будівництва. 

Відповідно замовнику та переможцю необхідно передбачити в договорі в окремому додатку план фінансування будівництва. 

Так, пункти 83-84 Постанови №668 визначають, що фінансування робіт (будівництва об'єкта)  проводиться  за  планом, який складається замовником, узгоджується з інвестором (головним розпорядником бюджетних коштів) та підрядником і є невід'ємною частиною договору підряду. План фінансування будівництва складається на підставі титулу будови (об'єкта), проекту організації будівництва з урахуванням календарних графіків виконання робіт і порядку проведення розрахунків за виконані роботи. Сторони узгоджують план фінансування будівництва у порядку, визначеному договором.  

План фінансування будівництва складається на весь період будівництва за роками, а на поточний рік - за місяцями з визначенням джерел та напрямів фінансування (видами витрат).  

Щомісячний розподіл коштів для перехідних об'єктів будівництва щороку узгоджується сторонами у визначені договором підряду строки. Відповідно до договору підряду замовник має право у визначені строки уточнити план фінансування будівництва на поточний рік з урахуванням наявних у нього коштів, обсягів фактично виконаних робіт тощо. 

Окрім цього, в наказі №2 визначені певні рекомендації для складення додатку плану фінансування будівництва: 

Додаток «План фінансування будівництва» визначає договірні зобов'язання Замовника щодо фінансового забезпечення будівництва. У ньому конкретизуються умови договору щодо джерел фінансування будівництва та розрахунків за виконані роботи, а також розподіл фінансових ресурсів у часі за кожним джерелом фінансування. Дотримання зазначеного плану Замовником забезпечує дотримання Підрядником строків будівництва, календарного графіка виконання робіт, вимог до технології та організації будівництва, інших умов договору.  

План фінансування будівництва доцільно складати по будові в цілому та в розрізі окремих об'єктів (комплексів,  черг) за роками, а на поточний рік також за місяцями, із визначенням у ньому загальних обсягів капітальних вкладень на будівництво, їх джерел та напрямів фінансування (видів витрат). Примірні форми  
плану фінансування будівництва на весь період будівництва і на поточний рік наведено в таблицях 2 та 3.  

План фінансування на весь період будівництва, враховуючи важливість інформації, передбаченої у ньому, для визначення інших умов договору (строків будівництва, календарного графіка робіт, надання авансів тощо), доцільно готувати одночасно з підготовкою текстової частини договору. За необхідності, умовами договору може передбачатися уточнення його показників після надходження або уточнення інших документів та рішень,  які впливають на показники плану фінансування (щодо джерел фінансування, порядку розрахунків,  
зміни графіка виконання робіт тощо).  

План фінансування на поточний рік, якщо будівництво триває більше одного року, складається щорічно у визначені договором строки з урахуванням ходу будівництва та розрахунків за виконані роботи й надані послуги у  попередніх  періодах. Умовами договору може передбачатися,  що  відсутність плану фінансування  
будівництва на поточний рік у визначені строки може бути підставою для розірвання договору Підрядником.  

Основою  для  визначення показників плану фінансування є інформація, передбачена проектно-кошторисною    документацією, календарними графіками виконання робіт, титульним списком будови (об'єкта), а також домовленість між Підрядником та Замовником щодо умов розрахунків  за виконані роботи та послуги,  порядку надання авансів, джерел фінансування.  

Підставою для коригування плану фінансування будівництва є  зміни  умов  договору,  які  визначають основні показники цього плану, зокрема, перегляд строків будівництва, проектної документації щодо вартості робіт, графіків виконання  робіт, порядку розрахунків тощо.  

План фінансування будівництва складається Замовником. За необхідності, він отримує від Підрядника інформацію, потрібну для виконання цієї роботи, зокрема, щодо обсягів коштів для оплати виконаних робіт згідно з календарними графіками виконання робіт та умовами розрахунків, надання авансів тощо.  

Далі наводимо зразки Додатків «План фінансування будівництва»: 

Реєстрація бюджетних зобов’язань за договором підряду 

Після завершення закупівлі та укладення договору замовникам, які фінансуються з державного та місцевого бюджетів, необхідно зареєструвати такі договори в органів Казначейства. 

Особливості реєстрації бюджетних зобов’язань визначаються у Порядку реєстрації та обліку бюджетних зобов’язань розпорядників бюджетних коштів та одержувачів бюджетних коштів в органах Державної казначейської служби України, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 02.03.2012 № 309 (далі – Порядок № 309). 

Так, в пункті 2.2 Порядку №309 визначено, що розпорядники бюджетних коштів протягом 7 робочих днів з дати взяття бюджетного зобов’язання подають до відповідного органу Казначейства Реєстр бюджетних зобов’язань розпорядників (одержувачів) бюджетних коштів (далі - Реєстр) за формою згідно з додатком 1 до цього Порядку в паперовій формі (у двох примірниках) разом із електронним носієм інформації, на якому записано файл проєкту цього документа, і оригінали документів або їх копії, засвідчені в установленому порядку, що підтверджують факт узяття бюджетного зобов’язання. 

Водночас особливістю договорів на закупівлю робіт є те, що досить часто такі договори укладаються на кілька років. Тому згідно бюджетного законодавства такі договори варто вважати довгостроковими зобов’язаннями. 

Порядок №309 передбачає, що довгострокове зобов'язання - зобов'язання розпорядника бюджетних коштів (одержувача бюджетних коштів), строк дії якого перевищує один бюджетний період та відповідно до якого необхідно здійснити платежі протягом поточного та майбутніх бюджетних періодів, узяте на облік органами Казначейства в межах бюджетних асигнувань з урахуванням календарного плану до довгострокового договору. 

При цьому, що варто врахувати при реєстрації довгострокового зобов’язання дізнаєтеся в статті «Довгострокові зобов’язання: в яких випадках можливе». 

Підсумки 

На етапі укладення договору будівельного підряду із переможцем закупівлі замовнику необхідно врахувати особливості нормативно-правових актів, які визначають вимоги до договорів будівельного підряду, зокрема норм Цивільного та Господарського кодексів, а також Постанови №668. 

Також при укладенні договору будівельного підряду сторони договору можуть керуватися положеннями, які визначені в наказі №2 та №3.