Передумови проведення поточного ремонту: які дії повинен вчинити замовник та на підставі якого документа його проводити?

Необхідною передумовою проведення закупівель є визначення замовником потреби в таких закупівлях. Водночас окремі предмети закупівель мають певні особливості у визначенні такої потреби. Зокрема, таким предметом закупівлі є послуги з поточного ремонту. Так, щоб здійснити закупівлю послуг з поточного ремонту замовнику необхідно визначити перелік таких послуг. Відповідно, які дії повинні здійснити замовники задля визначення переліку послуг з поточного ремонту та на підставі якого документу визначати такий перелік розглянемо в цій статті.

Що передує проведенню поточного ремонту?

Статтею 39-2 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначені огляд, обстеження та паспортизація об’єктів будівництва. Зокрема, даною нормою визначені наступні вимоги до такого огляду та обстеження:

1. власники або управителі об’єктів будівництва забезпечують поточний огляд і періодичне обстеження прийнятих в експлуатацію у встановленому законодавством порядку об’єктів протягом усього періоду їх існування та несуть відповідальність за їх експлуатацію згідно із законом;

2. обстеження об’єкта здійснюється з метою визначення його фактичного стану та оцінки його відповідності основним вимогам до будівель і споруд, визначеним законодавством, та вжиття заходів для забезпечення надійності та безпеки під час його експлуатації.

Порядок проведення обстеження встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Методика проведення обстеження та оформлення його результатів встановлюються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування та архітектури. Вартість проведення обстеження визначається згідно із кошторисними нормами України щодо ціноутворення у будівництві.

За результатами обстеження складається звіт, який вноситься до Реєстру будівельної діяльності з присвоєнням реєстраційного номера в цьому реєстрі.

Результати обстеження відображаються у паспорті об’єкта, який виготовляється з використанням Реєстру будівельної діяльності. Паспорт об’єкта не виготовляється у випадках, визначених Кабінетом Міністрів України у Порядку проведення обстеження.

Обов’язковому обстеженню підлягають об’єкти, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми та значними наслідками, а також багатоквартирні житлові будинки незалежно від класу наслідків (відповідальності).

За рішенням власників або управителів також може проводитися обстеження інших об’єктів, не передбачених цією частиною.

У період між обстеженнями власники або управителі своїми силами чи із залученням інших суб’єктів господарювання забезпечують огляд об’єктів та вживають заходів щодо забезпечення надійності та безпеки під час їх експлуатації.

Порядком проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12.04.2017 № 257 (далі – Порядок) визначено, що механізм проведення обстеження прийнятих в експлуатацію в установленому законодавством порядку об’єктів будівництва (далі - об’єкти) з метою оцінки їх відповідності основним вимогам до будівель і споруд, визначеним Законом України «Про будівельні норми», та вжиття обґрунтованих заходів до забезпечення надійності та безпеки під час експлуатації об’єктів протягом усього періоду їх існування.

Обстеження об’єктів проводиться за рішенням власника або управителя об’єкта, а обстеження пошкоджених об’єктів може проводитися за рішенням уповноважених органів - виконавчих органів відповідних сільських, селищних, міських рад або у випадках, передбачених законодавством, військовими адміністраціями.

Обстеження об’єктів та пошкоджених об’єктів проводиться відповідно до цього Порядку та методики, затвердженої Мінрегіоном, якою визначаються особливості виконання зазначених робіт.

У разі проведення обстеження за рішенням уповноваженого органу - виконавчих органів відповідних сільських, селищних, міських рад або у випадках, передбачених законодавством, військовими адміністраціями (далі - уповноважений орган) він письмово повідомляє про таке рішення власника або управителя об’єкта протягом трьох календарних днів.

Проведення обстеження об’єкта або пошкодженого об’єкта забезпечується відповідним власником або управителем, уповноваженим органом шляхом залучення фахівців, що мають відповідну кваліфікацію, а саме: відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію та мають кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт з обстеження у будівництві об’єктів класу наслідків (відповідальності), що визначені кваліфікаційними вимогами (далі - виконавці), або шляхом залучення підприємств, установ та організацій, у складі яких є такі виконавці.

Пунктом 3 Порядку визначено, що обов’язковому обстеженню підлягають об’єкти, визначені статтею 39-2 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема об’єкти закладів освіти, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення, будівлі адміністративного призначення, а також об’єкти інженерної, транспортної інфраструктури, об’єкти енергетики, що відповідно до проектної документації, затвердженої в установленому законодавством порядку, за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.

Пункт 5 Порядку визначає вимоги щодо періодичності обстеження. Так, для об’єктів, визначених у пункті 3 цього Порядку, строк проведення першого обстеження, а також його рекомендована періодичність визначається проектувальником у проектній документації на будівництво об’єкта з урахуванням особливостей об’єкта (застосованих конструктивних рішень і досвіду експлуатації аналогічних об’єктів, наявності систем моніторингу технічного стану, умов експлуатації, у тому числі агресивності середовища, інженерно-геологічних, інженерно-гідрологічних і техногенних умов, інших факторів, що впливають на надійність і конструктивну безпеку об’єкта), але не пізніше ніж закінчення гарантійного строку, визначеного відповідно до статті 884 Цивільного кодексу України.

Періодичність проведення обстеження об’єктів визначається відповідно до нормативно-правових актів або будівельних норм.

Строк проведення наступного обстеження зазначається в паспорті об’єкта. Періодичність проведення обстеження об’єкта не може бути більшою ніж 10 років.

Згідно з пунктом 6 Порядку обстеження об’єктів проводиться в разі:

• настання строку наступного обстеження відповідно пункту 5 цього Порядку (планове обстеження);
• виявлення дефектів, пошкоджень і деформацій у процесі поточного огляду та технічного обслуговування об’єкта, що проводиться його власником або управителем;
• необхідності прийняття рішення про подальшу експлуатацію (у тому числі відновлення шляхом капітального ремонту, реконструкції, реставрації) або демонтаж (ліквідацію) у зв’язку з пошкодженням об’єкта внаслідок позапроектних впливів (пожежі, стихійного лиха, аварії, воєнних дій або терористичних актів), у тому числі на підставі актів, складених уповноваженими органами;
• проведення перевірки технічного стану об’єкта для виконання проектних робіт із капітального ремонту, реконструкції, реставрації;
• проведення перевірки врахування потреб осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

Відповідно до пункту 7 Порядку обстеження об’єкта включає комплекс заходів, спрямованих на визначення і проведення оцінки фактичних значень параметрів технічного стану будівельних конструкцій, характеристик основи фундаментів, інженерних мереж і систем (крім технологічного устаткування), що характеризують експлуатаційну надійність об’єкта (в тому числі забезпечення доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення до реконструйованих або збудованих об’єктів житлового та громадського призначення).

Не допускається проведення обстеження об’єкта виключно за фотографіями, відеозаписами, кресленнями без візуального обстеження, крім випадків, встановлених Мінрегіоном.

Методика проведення обстеження та оформлення його результатів, затверджена Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 06.08.2022 № 144 (далі – Методика), яка визначає особливості проведення та оформлення результатів обстеження об’єктів (далі - обстеження), що проводиться відповідно до Порядку, з метою визначення фактичного стану об’єкта та оцінки його відповідності основним вимогам до будівель і споруд, визначеним законодавством, та вжиття заходів для забезпечення надійності та безпеки під час його експлуатації.

Даною методикою визначено основні етапи проведення обстеження:

• підготовка до проведення обстеження;
• попереднє та / або основне (детальне) обстеження;
• складення звіту про результати обстеження із рекомендаціями щодо подальшої експлуатації об’єкта.

В пункті 7 розділу 5 Методики зазначено, що за результатами основного (детального) обстеження виконавцем складається звіт за результатами обстеження (далі - звіт), який оформлюється відповідно до розділу VII цієї Методики.

В розділі 7 Методики визначено, що за результатами обстеження складається звіт та паспорт об’єкта.

При складанні розділу (структурному елементі) звіту «Форма відомостей дефектів та пошкоджень об’єкта» опис дефектів та пошкоджень наводиться у обсязі, достатньому для обґрунтування прийнятих рішень та рекомендацій щодо подальшої експлуатації об’єкта.

В розділі (структурному елементі) звіту «Висновки та рекомендації за результатами обстеження» слід навести:

• коротку інформацію про об’єкт, узагальнені результати візуального та інструментального обстеження;
• інформацію щодо технічного стану окремих конструктивних елементів, інженерних систем та об’єкта в цілому;
• перелік невідкладних ремонтно-відновлювальних (протиаварійних робіт), консервації, часткового аварійного демонтажу окремих конструкцій та/або обмежень параметрів експлуатації (за навантаженнями, за температурним режимом тощо);
• висновок щодо можливості подальшої експлуатації, необхідності та технічної можливості проведення робіт з поточних, капітальних ремонтів об’єкта (частин об’єкта), реконструкції об’єкта (відокремлених частин об’єкта), відновлення пошкодженого об’єкта або необхідності демонтажу об’єкта;
• рекомендований термін наступного обстеження (за необхідності).

Паспорт об’єкта складається виконавцем на підставі звіту відповідно до форми паспорта об’єкта будівництва, затвердженої наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлового-комунального господарства від 10.11.2017 № 298, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 01.12.2017 за № 1460/31328.

Звіт та паспорт об’єкта, складені за результатами обстеження, вносяться виконавцем до Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (крім звітів щодо об’єктів, на які поширюється дія Закону України «Про державну таємницю») відповідно Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 № 681.

Коментар: у відповідності до зазначених положень необхідною передумовою визначення потреби в проведенні закупівлі послуг з поточного ремонту є проведення огляду та обстеження об’єктів будівництва, на підставі якого замовники можуть визначити необхідний перелік послуг з поточного ремонту, який відображається у звіті та паспорті об’єкта будівництва.

На підставі якого документа здійснювати закупівлю послуг з поточного ремонту: проєктної документації чи дефектного акту?

Здійснюючи закупівлю послуг з поточного ремонту замовники повинні враховувати норми закупівельного та будівельного законодавства.

Так, визначати предмет закупівлі послуг з поточного ремонту потрібно у відповідності до Закону України «Про публічні закупівлі» та Наказу Мінекономіки від 15.04.2020 № 708 «Про затвердження Порядку визначення предмета закупівлі».

Зокрема під час здійснення закупівлі послуг з поточного ремонту предмет закупівлі визначається за кожним окремим будинком, будівлею, спорудою, лінійним об’єктом інженерно-транспортної інфраструктури згідно з термінологією державних будівельних норм ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 04 червня 2014 року № 163, та / або галузевих будівельних норм ГБН Г.1-218-182:2011 «Ремонт автомобільних доріг загального користування. Види ремонтів та переліки робіт», затверджених наказом Державної служби автомобільних доріг України від 23 серпня 2011 року № 301.

Водночас необхідною передумовою здійснення закупівлі таких послуг є визначення потреби в таких послугах, зокрема в певному документі, наприклад, в проєктній документації та / або дефектному акті.

Так, в законодавстві не міститься вимог щодо проведення поточного ремонту на підставі проєктної документації, окрім галузевих будівельних норм ГБН Г.1-218-182:2011 «Ремонт автомобільних доріг загального користування. Види ремонтів та переліки робіт», затверджених наказом Державної служби автомобільних доріг України від 23.08.2011 № 301, де зазначено, що поточний середній ремонт виконується комплексно відповідно до проєктно-кошторисної або кошторисної документації, яка складається на підставі дефектного акту або матеріалів інженерних вишукувань чи обстежень та затверджується замовником.

Однак тут потрібно звернути увагу, що ДСТУ 8747:2017 «Автомобільні дороги. Види та переліки робіт з ремонтів та експлуатаційного утримання», який набув чинності 01.01.2022 та прийнятий на заміну вище зазначеному ГБН, не передбачає такого виду ремонту як поточний середній ремонт.

З огляду на викладене, замовники поточного ремонту автомобільних доріг повинні проводити на підставі проєктної документації або кошторисної її частини, водночас поточний ремонт інших об’єктів – будинків, будівель, споруд на підставі дефектного акту, зокрема враховуючи відомості із звіту про проведення огляду та обстеження об’єктів будівництва.

В свою чергу, у зв’язку з тим, що в основному замовники можуть проводити поточний ремонт на підставі дефектного акту, тому з особливостями складення та вимог до дефектного акту розберемось далі.

Законодавчі вимоги щодо дефектного акту

Законодавство не містить визначення дефектного акту та будь-яких вимог до його змісту. В свою чергу, в нормах законодавства міститься певні положення, які стосуються дефектного акту.

В Кошторисних нормах України «Настанова з визначення вартості будівництва», які затверджені наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 01.11.2021 № 281 «Про затвердження кошторисних норм України у будівництві» визначено наступне:

…

3.10. При визначенні вартості окремих видів капітального ремонту відповідно до ДБН А.2.2-3 кошторисна документація складається за дефектним актом, у якому визначаються фізичні об’єми будівельних робіт та умови їх виконання.

У дефектному акті окремим розділом обов’язково зазначаються об’єми будівельних робіт щодо забезпечення доступності для осіб з інвалідністю та інших мало мобільних груп населення відповідно до державних будівельних норм.

…

5.1. Ціна пропозиції учасника процедури закупівлі (договірна ціна) розраховується на підставі нормативної потреби в трудових і матеріально-технічних ресурсах, необхідних для здійснення проєктних рішень по об’єкту будівництва, та поточних цін на них або з використанням укрупнених показників вартості робіт, обсяги та види яких передбачені затвердженою проєктною документацією. У разі складання ціни пропозиції учасника процедури закупівель з використанням укрупнених показників вартості робіт пункти 5.3 – 5.30 та 5.33 цієї Настанови не застосовуються.

Для розрахунку ціни пропозиції учасника процедури закупівлі (договірної ціни) замовник надає відомість обсягів робіт, відомість ресурсів до неї без цін або затверджену проектну документацію. За рішенням замовника відомість обсягів робіт може бути складена за міжнародною системою вимірювання, визначеною замовником.

Для розрахунку ціни пропозиції учасника процедури закупівлі (договірної ціни) окремих видів капітальних ремонтів (див. пункт 3.10 цієї Настанови) замовник надає дефектний акт, форму якого наведено у додатку 29 цієї Настанови.

Також в ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 04.06.2014 № 163 визначено:

…

8.4 Склад та зміст розділів РП з капітального ремонту об'єктів, наведених у додатках Д та Е, може зменшуватися залежно від технічної та технологічної складності робіт.

В окремих обґрунтованих випадках при виконанні будівельних робіт з капітального ремонту, пов'язаних виключно з поліпшенням експлуатаційних показників, введених в експлуатацію в установленому порядку об'єктів будівництва, допускається розроблення лише дефектного акта, у якому визначаються фізичні обсяги робіт та умови їх виконання, а також складається кошторисна документація.

Однак в даному випадку потрібно врахувати, що дані норми стосуються проведення закупівель робіт - реконструкція, капітальний ремонт та ін., натомість у відповідності до Закону України «Про публічні закупівлі» поточний ремонт є послугами.

Що варто врахувати в дефектному акті?

Як ми уже визначили вище законодавство не містить визначення дефектного акту та будь-яких вимог до його змісту. Відповідно складаючи такий документ потрібно звернутися до ДСТУ 4163:2020 «Уніфікована система організаційно-розпорядчої документації. Вимоги до оформлення документів».

Так, в пункті 4.4 зазначеного ДСТУ визначено наступне: документи, що їх створюють юридичні особи, обов’язково повинні мати такі реквізити:

• найменування юридичної особи (04);
• назва виду документа (09) (не зазначають на листах);
• дата документа (10);
• реєстраційний індекс документа (11);
• заголовок до тексту документа (19);
• текст документа (20);
• підпис (для електронних документів — електронний підпис або електронна печатка в разі відсутності електронного підпису) (22).

Тому складаючи дефектний акт замовникам доцільно враховувати положення зазначеного ДСТУ.

В свою чергу, визначальним в дефектному акті є текст такого документа (зміст).

Так, якщо звернутися до призначення дефектного акту, то його можна визначити як документ, в якому описані дефекти (вади, недоліки) основного засобу (будинку, будівлі, споруди, лінійного об’єкта інженерно-транспортної інфраструктури) та відображено послуги та / або товари, які потрібно придбати для відновлення такого основного засобу.

Відповідно в дефектному акті потрібно відобразити інформацію щодо об’єкта на якому планується здійснення поточного ремонту. Так, замовник в дефектному акті повинен відобразити перелік послуг з поточного ремонту, які потрібні для відновлення будинку, будівлі, споруди, лінійного об’єкта інженерно-транспортної інфраструктури:

• фарбування фасадів будівель;
• укріплення ґрат та огорож на балконах будівель, ремонт штукатурки балконів;
• усунення дрібних несправностей на фасадах, не пов'язаних із заміною штукатурки або новим архітектурним оздобленням;
• ремонт ґанків та зонтів над входами.

Як ми уже зазначали, законодавство не містить будь-яких вимог до дефектного акта. Проте, в «Настанові з визначення вартості будівництва» міститься форма дефектного акта при здійсненні закупівлі робіт, яку замовники можуть використовувати адаптувавши до власних потреб.

Хто має складати дефектний акт?

Законодавство також не містить вимог щодо осіб, які повинні складати та підписувати такий дефектний акт. До прикладу, немає вимог що такий дефектний акт повинен складати саме замовник для наступного проведення поточного ремонту. Тому замовник може замовити дефектний акт в сторонньої організації, здійснивши закупівлю у відповідності до закупівельного законодавства.

Проте, складаючи самостійно дефектний акт замовникам варто врахувати, що складати (підписувати) такий дефектний акт повинні особи, які володіють певними знаннями щодо об’єкту, на якому буде здійснюватися поточний ремонт.

Приклад технічного завдання

Предмет закупівлі: поточний ремонт ___________ (зазначити: будівлі, будинку, споруди, лінійним об’єктом інженерно-транспортної інфраструктури та його наву);

Місце надання послуг: _________________ (адреса будівлі, будинку, споруди, лінійним об’єктом інженерно-транспортної інфраструктури);

Строк надання послуг: __________ (наприклад: до 31.12.2023 року);

Підсумки

1. Необхідною передумовою визначення потреби в проведенні закупівлі послуг з поточного ремонту є проведення огляду та обстеження об’єктів будівництва, на підставі якого замовники можуть визначити необхідний перелік послуг з поточного ремонту та який відображається у звіті та паспорті об’єкта будівництва.

2. Дефектний акт - документ, в якому описані дефекти (вади, недоліки) основного засобу (будинку, будівлі, споруди, лінійного об’єкта інженерно-транспортної інфраструктури) та відображено послуги та / або товари, які потрібно придбати для відновлення такого основного засобу.