Оренда нерухомого майна: чи здійснюємо закупівлю відповідно до Особливостей?

Замовники в ході своєї господарської діяльності можуть зіштовхнутися із необхідністю здати в оренду або ж орендувати нерухоме майно, як то будівлю чи її частину або ж земельні ділянки.  І звичайно, замовник будь-яку дію із використанням своїх коштів розглядає через призму публічних закупівель.

Наразі замовники здійснюють закупівлі відповідно до Закону України «Про публічні закупівлі» (далі - Закон) з урахуванням Особливостей здійснення публічних закупівель товарів, робіт і послуг для замовників, передбачених Законом України «Про публічні закупівлі», на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування, затверджених постановою Кабміну від 12.10.2022 № 1178 (далі – Особливості), що встановлюють порядок та умови здійснення публічних закупівель товарів, робіт і послуг.

Фактично, ті питання, які окремо не врегульовано Особливостями варто шукати в Законі.

Тож в матеріалі будемо розбиратися чи є оренда нерухомого майна закупівлею в розумінні Закону з урахуванням Особливостей.

Визначення поняття публічна закупівля наведено в пункті 25 частини 1 статті 1 Закону - придбання замовником товарів, робіт і послуг у порядку, встановленому цим Законом.

Предмет закупівлі визначається замовником відповідно до вимог Закону та Порядку визначення предмета закупівлі, затвердженого наказом Мінекономіки від 15.04.2020 № 708 (пункт 15 Особливостей).

Послуги - будь-який предмет закупівлі, крім товарів і робіт, зокрема транспортні послуги, освоєння технологій, наукові дослідження, науково-дослідні або дослідно-конструкторські розробки, медичне та побутове обслуговування, найм (оренда), лізинг, а також фінансові та консультаційні послуги, поточний ремонт, поточний ремонт з розробленням проектної документації.

Але на цьому не варто зупинятися, адже треба проаналізувати та враховувати всі норми Закону.

Так, стаття 3 Закону регулює сферу його застосування. Відповідно до  частини 5 про статті 3 Закону визначені випадки, коли дія цього Закону не поширюється, якщо предметом закупівлі є:

1) товари, роботи і послуги, закупівля яких становить державну таємницю відповідно до Закону України «Про державну таємницю» або які згідно із законами України потребують спеціальних заходів безпеки;

2) товари, роботи і послуги, закупівля яких здійснюється закордонними дипломатичними установами України;

3) фінансові послуги, що надаються у зв’язку з емісією, купівлею, продажем або передачею цінних паперів чи інших фінансових інструментів.

4) придбання, оренда землі, будівель, іншого нерухомого майна або майнових прав на землю, будівлі та інше нерухоме майно;

5) послуги міжнародних третейських судів, міжнародних арбітражів для розгляду та вирішення спорів, у яких бере участь замовник;

6) товари, роботи і послуги, що закуповуються на підставі договорів між центральним органом виконавчої влади, відповідальним за формування та реалізацію державної політики у сфері національної безпеки, у воєнній сфері, сферах оборони і військового будівництва, та спеціалізованими організаціями, які здійснюють закупівлі. Закупівля таких товарів, робіт і послуг здійснюється згідно з правилами і процедурами, встановленими відповідними спеціалізованими організаціями, які здійснюють закупівлі;

7) послуги з провадження наукової, науково-технічної діяльності, які фінансуються на конкурсній основі в порядку, визначеному статтями 58 і 59 Закону України «Про наукову і науково-технічну діяльність»;

8) трудові договори (контракти);

9) послуги з виготовлення і розповсюдження аудіовізуальної продукції та реклами для здійснення передвиборної агітації;

10) товари і послуги, пов’язані з розробленням дизайну, виготовленням захищеного паперу, банкнот, монет і державних нагород України, їх зберіганням, транспортуванням та обліком;

11) послуги, необхідні для здійснення управління державним боргом та гарантованим державою боргом, залучення запозичень під державні гарантії, обслуговування і погашення запозичень, залучених під державні гарантії, вчинення правочинів з борговими зобов’язаннями, що виникли за запозиченнями, залученими під державні гарантії, а також розміщення державних деривативів, здійснення виплат за державними деривативами та/або вчинення правочинів з державними деривативами;

12) товари і послуги, пов’язані з операціями Національного банку України із забезпечення управління золотовалютними резервами, їх розміщення, купівлі та продажу на вторинному ринку цінних паперів, здійснення валютних інтервенцій шляхом купівлі-продажу валютних цінностей на валютних ринках;

12-1) юридичні послуги, закупівля яких здійснюється Національним банком України для представництва його інтересів в органах влади іноземних держав, а також юридичні послуги, пов’язані із захистом його прав та інтересів під час врегулювання спорів, розгляду в закордонних юрисдикційних органах справ, учасником яких є Національний банк України. Закупівля таких послуг здійснюється Національним банком України у визначеному ним порядку;

13) послуги фінансових установ щодо надання кредитів, гарантій, а також послуги, необхідні для підготовки та реалізації інвестиційних проектів, проектів державно-приватного партнерства, у тому числі проектів, що здійснюються на умовах концесії, які надаються міжнародними фінансовими організаціями.

14) послуги, закупівля яких здійснюється банками для надання ними банківських послуг та проведення банківських операцій відповідно до законів України «Про банки і банківську діяльність» та «Про Національний банк України»;

15) послуги, що надаються Національним банком України відповідно до закону;

16) бланки документів, що посвідчують особу та підтверджують громадянство України, паспорти, бланки документів, що посвідчують особу та підтверджують її спеціальний статус, бланки інших документів, що відповідно до законодавства України потребують використання спеціальних елементів захисту, виборчі бюлетені з виборів Президента України та / або народних депутатів України, марки акцизного податку, що виготовляються підприємствами, що належать до сфери управління центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері організації та контролю за виготовленням бланків цінних паперів, документів суворої звітності, а також товари і послуги, необхідні для їх виготовлення;

17) товари і послуги, необхідні для виконання Фондом гарантування вкладів фізичних осіб покладених на нього функцій та повноважень, визначених Законом України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» щодо виведення неплатоспроможних банків з ринку;

18) послуги за договорами про медичне обслуговування населення, що надаються відповідно до закону;

19) товари і послуги, що підлягають закупівлі відповідно до угод щодо закупівлі, що укладаються центральним органом виконавчої влади України, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері охорони здоров’я, із спеціалізованими організаціями, які здійснюють закупівлі;

 20) товари, роботи та послуги, постачання, виконання, надання яких здійснюється постачальником із досвідом роботи в країнах Європи та / або Азії та / або Північної Америки та / або Південної Америки та / або Близького Сходу не менше п’яти років (в тому числі його пов’язаними особами в розумінні Податкового кодексу України), які необхідні для науково-технічних та / чи інженерних послуг для геологорозвідки (геологічного вивчення, розвідувальних робіт), буріння, розробки, видобутку, інтенсифікації (гідророзрив пласта, капітальний ремонт свердловин, колтюбінг) свердловин та родовищ вуглеводнів, їх наземної підготовки для транспортування магістральними газопроводами та нафтопроводами, та їх переробки;

21) гемопоетичні стовбурові клітини, роботи та послуги, що пов’язані з їх придбанням;

22) природний газ, закупівля якого здійснюється суб’єктами ринку природного газу, визначеними Законом України «Про ринок природного газу», на товарних біржах, діяльність яких регулюється законом, що визначає правові умови створення та функціонування (діяльності) товарних бірж, та які відповідають вимогам кодексу;

23) роботи з будівництва (у тому числі супровідні цим роботам послуги) Великої кільцевої автомобільної дороги навколо м. Києва (Київська область).

Отже, у разі, якщо замовнику необхідно здійснити придбання та/ або оренду землі, будівель, іншого нерухомого майна або майнових прав на землю, будівлі та іншого нерухомого майно, він здійснює таке придбання чи оренду без урахування вимог Закону з урахуванням Особливостей, так як таке придбання не є закупівлею в розумінні Закону.

Це ж стосується й всіх інших випадків, передбачених частиною 5 статті 3 Закону.

Як щодо оприлюднення річного плану та іншої інформації в електронній системі закупівель?

Закупівля відповідно до Закону з урахуванням Особливостей здійснюється замовником на підставі наявної потреби або у разі планової потреби наступного року (планових потреб наступних періодів). Запланована закупівля, незалежно від її вартості, включається до річного плану закупівель замовника відповідно до статті 4 Закону.

При цьому, відповідно до частини 3 статті 4 Закону до річного плану не включаються закупівлі, для здійснення яких цей Закон не застосовується у випадках, визначених у частинах 5 і 6 статті 3 цього Закону.

Відповідно, замовник не має потреби оприлюднювати в електронній системі закупівель жодної інформації стосовно придбання, оренди землі, будівель, іншого нерухомого майна або майнових прав на землю, будівлі та іншого нерухомого майно, а також інших предметів закупівлі, вказаних у частині 5 статті 3 Закон (а ні річного плану, а ні звіту про договір про закупівлю, укладений без використання електронної системи закупівель оприлюднювати не потрібно).           

Важливе уточнення: як зазначалося вище найм (оренда) віднесено законодавцем до предмету закупівлі - послуги. Виключення ж стосуються лише оренди землі, будівель, іншого нерухомого майна.

Тобто, у разі необхідності оренди інших об'єктів (транспортних засобів, обладнання, механізмів тощо)  замовник здійснює закупівлю відповідно до вимог Закону з урахуванням Особливостей та повинен провести закупівлю послуг, враховуючи вартісні межі відповідно до пунктів 10 та 11 Особливостей.