Аналіз норм Постанови Кабінету Міністрів України «Деякі особливості визначення вартості будівництва в умовах воєнного стану» № 1512 від 19.11.2025

Отже, вимоги Постанови № 1512 поширюються на конкретні види робіт, якими є - нове будівництво, реконструкція, реставрація та капітальний ремонт будівель і споруд будь-якого призначення, їх комплексів та частин. А також нове будівництво, реконструкція, ремонт та експлуатаційне утримання автомобільних доріг загального користування.

Аналізуючи вищенаведені норми Постанови № 1512 вбачається, що законодавець визначив наступні об'єкти:

• будівлі і споруди будь-якого призначення, їх комплексів та частин;
• автомобільні доріг загального користування.

У положеннях ДБН А.2.2-3:2014 “СКЛАД ТА ЗМІСТ ПРОЕКТНОЇ ДОКУМЕНТАЦІЇ
НА БУДІВНИЦТВО” наведені наступні визначення:

• будівля - штучно створений об’ємний об’єкт, що складається з несучих та огороджувальних або сполучених (несучоогороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні, надземні або підземні приміщення, призначені для життєдіяльності людей та виробництва продукції. Будинок – різновид будівлі, яка призначена, як правило, для проживання та обслуговування людей;
• споруда - штучно створений об'ємний, площинний або лінійний об'єкт, що має природні або штучні просторові межі, встановлений стаціонарно (нерухомо) відносно землі та призначений для досягнення певних цілей.

Чи поширюється дія Постанови №1512 на визначення вартості капітального ремонту вулиць і доріг міста / населеного пункту

Чинним законодавство не наведено визначення, що таке “лінійний об'єкт”, при цьому у ДБН А.2.2-3:2014 наведене визначення лінійний об'єкт інженерно-транспортної інфраструктури - різновид наземних, надземних або підземних лінійних споруд для пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів, передачі електроенергії тощо.

У свою чергу автомобільна дорога – це лінійний комплекс інженерних споруд, призначений для безперервного, безпечного та зручного руху транспортних засобів. Основним нормативно-правовим актом, в якому врегульовано правовий статус автомобільних доріг є Закон України “Про автомобільні дороги”. Законодавство виділяє наступні види автомобільних доріг:

• автомобільні дороги загального користування;
• вулиці і дороги міст та інших населених пунктів;
• відомчі (технологічні) автомобільні дороги;
• автомобільні дороги на приватних територіях.

Органами, що здійснюють управління автомобільними дорогами загального користування, є центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері дорожнього господарства, центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері дорожнього господарства та управління автомобільними дорогами загального користування державного значення, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні та Севастопольська міська державні адміністрації.

При цьому, вулицями і дорогами міст та інших населених пунктів здійснюють управління органи місцевого самоврядування, у віданні яких перебувають зазначені види доріг.

Отже, аналізуючи наведене, можна дійти висновку, що вулиці і дороги міст можна віднести до споруд будь-якого призначення, тому безпечніше замовнику виконати вимоги Постанови № 1512 під час визначення вартості нового будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту вулиць і доріг міста / населеного пункту.

Чи поширюються норми Постанови № 1512 на закупівлю поточного ремонту

Відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Закону України «Про архітектурну діяльність» та ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» будівництво – це нове будівництво, реконструкція, реставрація, технічне переоснащення, капітальний ремонт. Виходячи з положень зазначених законодавчих та нормативних документів поточний ремонт не відноситься до будівництва, тому на нього не поширюються законодавчі та нормативні документи, що діють у будівництві, у тому числі положення Постанови №1512.

На які види закупівель поширюються вимоги Постанови № 1512

Постанова № 1512 не містить вартісних меж, з яких варто застосовувати вимоги даного нормативного документу. Отже, замовник повинен врахувати вимоги Постанови №1512 щодо будь-якого виду закупівлі під час визначення вартості нового будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту будівель і споруд будь-якого призначення, їх комплексів та частин, а також під час визначення вартості нового будівництва, реконструкції, ремонтів та експлуатаційного утримання автомобільних доріг загального користування, що здійснюється із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, кредитів, наданих під державні гарантії. Тобто, в разі проведення допорогової закупівлі, закупівлі по виключеннях згідно пунтку 13 Особливостей, відкритих торгів та всіх видів закупівель за кошти Ukraine facility.

На якому етапі закупівлі здійснюється аналіз цін на матеріали / інші витрати та на кого такий обов'язок покладено

Як вже зазначалося вище Постанова №1512 встановлює правила визначення вартості нового будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту будівель і споруд будь-якого призначення, їх комплексів та частин, а також під час визначення вартості нового будівництва, реконструкції, ремонтів та експлуатаційного утримання автомобільних доріг загального користування, що здійснюється із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, кредитів, наданих під державні гарантії.

Відповідно до підпункту 2 пункту 2.5 Кошторисних норм України. Настанова з визначення вартості будівництва вартість будівництва визначається на етапі проектування - у складі інвесторської кошторисної документації.

Інвесторська кошторисна документація – сукупність кошторисів, кошторисних розрахунків, відомостей кошторисної вартості пускових комплексів, зведених кошторисних розрахунків вартості об’єкта будівництва або його черг, зведень витрат, пояснювальних записок та відомостей ресурсів, складених на стадії розроблення проектної документації

Відповідно до пункту 4.3 ДСТУ 8747:2025 АВТОМОБІЛЬНІ ДОРОГИ ЗАГАЛЬНОГО КОРИСТУВАННЯ капітальне ремонтування потрібно виконувати комплексно на всіх спорудах та елементах автомобільної дороги або її ділянках на підставі проектної документації.

Пунктом 1 Постанови № 1512 передбачається створення Бази цін на будівельні матеріали, яка увійде до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, в якій будуть зібрані дані про ринкові ціни на матеріальні ресурси з різних джерел.

Водночас до створення Бази цін на будівельні матеріали замовник / підрядник повинен визначати ціни на матеріальні ресурси на основі аналізу ринку. Наразі зазначена База не розроблена.

Якщо звернутися до підпункту 3 пункту 1 Постанови №1512, то саме замовник аналізує ціни на матеріальні ресурси під час складання інвесторської кошторисної документації та узгодження договірної ціни.

А підрядником такий аналіз проводиться у разі, коли розроблення проектної документації покладається на підрядника та узгоджується із замовником, а також під час складання договірної ціни.

Аналіз цін проводиться замовником шляхом збору не менше трьох пропозицій від виробників, імпортерів та їх офіційних представників і дистриб’юторів для кожного матеріального ресурсу. При цьому, якщо таких джерел є менше трьох, замовник повинен сформувати обґрунтування щодо відсутності конкурентних пропозицій за такою позицією. Проте, жодних вимог до такого обґрунтування Постанова № 1512 не містить.

Такий підхід замовник застосовує в разі, якщо сумарна вартість матеріалів становить 60 відсотків загальної вартості всіх матеріальних ресурсів.

Натомість, щодо матеріалів сумарна вартість яких становить 40 відсотків загальної вартості всіх матеріальних ресурсів, обов’язку визначати ціну таких ресурсів на підставі не менше трьох пропозицій, зазначена норма не містить.

Однак, Постанова № 1512 не містить чітких вимог розрахунку даних відсотків, як то “більше 60 відсотків” / “до 40 відсотків” тощо. В цілому вирахувати дане відсоткове співвідношення з поміж всіх матеріалів доволі непросто. Тому, не буде порушенням для визначення цін направляти запити до виробників, імпортерів та їх офіційних представників і дистриб’юторів задля збору інформації щодо кожного матресурсу.

Іншим варіантом може бути покладення на розробника проектної документації надання інформації про перелік матеріалів, сумарна вартість яких становить 60 відсотків, а яких 40 відсотків загальної вартості всіх матеріальних ресурсів. І вже на підставі отриманої інформації аналізувати ціни згідно вимог Постанови № 1512. Однак, для такої взаємодії із розробником необхідно прописувати відповідні умови в договорі / договорі про закупівлю проектної документації задля налагодження комунікації в письмовому вигляді шляхом обміну офіційними листами.

Крім того, згідно листа-роз'яснення Міністерства розвитку громад та територій України 36804/28/14-25 від 11.12.2025 рекомендується замовникам розробити Порядок здійснення аналізу поточних цін на матеріальні ресурси, який передбачає:

• алгоритм збору інформації, в якому зазначається перелік матеріальних ресурсів, найменування виробників / постачальників, кількість цінових пропозицій для досягнення заданої точності розрахунку;
• джерела інформації (відкриті веб ресурси, комерційні пропозиції постачальників, бази даних цін, друковані інформаційні довідники тощо);
• методика визначення діапазону цін та середньої ціни (використовується вибірка цін на матеріали з рівними якісними характеристиками та умовами постачання).

Важливо також звернути увагу, що на етапі проведення взаєморозрахунків ціни на матеріальні ресурси визначаються відповідно до умов договору підряду залежно від виду договірної ціни (підпункт 1 пункт 1 Постанови № 1512).

Згідно наведеної норми обмежено витрати у кошторисах чіткими відсотковими орієнтирами: загальновиробничі - до 10% прямих витрат; адміністративні - до 3%; прибуток - до 15%. І що важливо саме такі розміри витрат мають бути дотримані як під час складання інвесторської кошторисної документації, так і на на етапі договірної ціни та взаєморозрахунків.

Відповідно замовник повинен контролювати та перевіряти дотримання вимог підпункту 4 пункту 1 Постанови № 1512 на вказаних етапах. В разі проведення відкритих торгів доречно зазначати про необхідність дотримання учасником під час подання тендерної пропозиції та / або складання договірної ціни етапі укладення договору вимог Постанови № 1512.

Згідно розглянутого підпункту 5 пункту 1 Постанови №1512 оплата праці будівельників має бути не нижчою за мінімальні галузеві гарантії, визначені у спільній угоді Міністерства розвитку громад та територій з профспілкою. Галузеву угоду розміщено за посиланням: https://mindev.gov.ua/storage/app/sites/1/uploaded-files/galuzeva-ugoda.pdf.

А на окремих територіях - активних бойових дій, можливих бойових дій, територіях активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси, рівень оплати може бути додатково підвищений згідно коефіцієнтів, які визначені в даній нормі.

При цьому, на період дії цієї постанови не застосовуються положення Порядку розрахунку розміру кошторисної заробітної плати, який враховується при визначенні вартості будівництва, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій від 20.10 2016 № 281.

У листі-роз'ясненні Міністерства розвитку громад та територій України № 36804/28/14-25 від 11.12.2025 вказано, що на етапі складання інвесторської кошторисної документації замовнику для аналізу рівня заробітної плати доцільно використовувати як загальнодоступну інформацію щодо цін робіт і послуг, яка міститься у відкритих джерелах (у тому числі в електронній системі закупівель «Prozorro» та на аналогічних торгівельних електронних майданчиках, дані спеціалізованих інформаційно-аналітичних видань, офіційних статистичних видань тощо), так і інформацію, отриману шляхом проведення ринкових консультацій. Тобто, замовник може здійснювати запити до підрядних організацій стосовно встановленого рівня заробітної плати та/або середнього розміру (у % до тарифної ставки) та питомої ваги робітників, що отримали відповідні доплати чи надбавки.

Визначення розміру заробітної плати при складанні ціни пропозиції учасника (підрядника) процедури публічних закупівель (договірної ціни) здійснюється учасником виходячи із середньомісячної заробітної плати одного працівника в режимі повної зайнятості, яку учасник планує отримувати на об’єкті будівництва.

Чи потрібно вносити зміни до проектної документації, якщо договір підряду ще не укладено

Для відповіді на дане питання можемо частково звернутися до роз'яснень Міністерства розвитку громад та територій України № 36804/28/14-25 від 11.12.2025.

Нагадаємо, що відповідно до пункту 6 Постанови №1512 ця постанова набирає чинності з дня її опублікування, тобто з 25.11.2025.

За таких умов, проектна документація підлягає коригуванню, в разі якщо кошторисна частина проєктної документації, подана для проведення експертизи проектів будівництва об’єктів у встановленому порядку з 25.11.2025, тоді така документація повинна бути переглянута у звʼязку із набранням чинності Постановою №1512.

Зміни у зв’язку з набранням чинності Постанови №1512 до незатвердженої у встановленому порядку кошторисної частини проектної документації щодо якої було здійснено експертизу та отримано позитивний експертний звіт до 25.11.2025 можуть бути внесені у разі прийняття головним розпорядником бюджетних коштів або замовником відповідного рішення.

Кошторисна частина проектної документації, розроблена та затверджена у встановленому порядку до 25.11.2025, у випадку коли замовником ще не було розпочато процедуру публічних закупівель, у зв’язку з набранням чинності Постанови № 1512 не потребує перегляду та може використовуватися для планування та фінансування будівельних робіт, а також для проведення публічних закупівель.

У разі, якщо на дату набрання чинності Постановою № 1512, замовником вже було розпочато процедуру публічних закупівель, умовами якої передбачений порядок розрахунку договірної ціни учасника відповідно до Кошторисних норм України. Настанова з визначення вартості будівництва без урахування положень Постанови № 1512, замовником може бути прийнято рішення щодо внесення відповідних змін до тендерної документації.

У разі, якщо замовником не вносяться зміни до умов публічних закупівель, розпочатих до 25.11.2025, то тендерна пропозиція (договірна ціна) учасника має бути розрахована відповідно до умов тендерної документації. Враховуючи те, що договір про закупівлю укладається відповідно до вимог тендерної документації та тендерної пропозиції переможця процедури закупівлі, і те, що умови договору про закупівлю не повинні відрізнятися від змісту тендерної пропозиції / пропозиції за результатами електронного аукціону переможця процедури закупівлі / спрощеної закупівлі або узгодженої ціни пропозиції учасника у разі укладання договору про закупівлю без застосування електронної системи закупівель, при укладенні договору про закупівлю з 25.11.2025 року, договірна ціна переможця має бути розрахована відповідно до умов, встановлених замовником під час проведення закупівлі.

Чи можна внести зміни в договір підряду в частині коригування розміру витрат / заробітної плати на виконання вимог Постанови № 1512

Відповідно до пункту 17 Особливостей договір про закупівлю за результатами проведеної закупівлі згідно з пунктами 10, 13, 80, 86, 88, 89, 91 цих особливостей укладається відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням положень статті 41 Закону, крім частин другої - п’ятої, сьомої - дев’ятої статті 41 Закону, та цих особливостей.

В разі виконання договору про закупівлю робіт (договору підряду) при необхідності внесення змін до істотних умов договору замовник повинен керуватися пунктом 19 Особливостей.

Відповідно до пункту 19 Особливостей істотні умови договору про закупівлю, укладеного відповідно до пунктів 10, 13 (крім підпунктів 13, 15 та 26 пункту 13 цих особливостей, крім договору про закупівлю, зазначеного в абзацах другому, третьому частини першої статті 41 Закону), 80, 86, 88, 89, 91 цих особливостей, не можуть змінюватися після його підписання до виконання зобов’язань сторонами в повному обсязі, крім випадків, що визначені даним пунктом.

Разом з тим, зміна ціни договору підряду в тому числі за рахунок коригування інших показників в сторону зменшення / збільшення не передбачена нормами пункту 19 Особливостей відповідно є ризиковим. Такі дії замовник можуть бути кваліфіковані контролюючими органами як неправомірне внесення змін до істотних умов договору про закупівлю.

За таких умов, більш безпечним буде варіант розірвання договору про закупівлю, після чого здійснення коригування проектної документації та проведення нової закупівлі.

Щодо допорогового договору, то тут замовник може вносити зміни згідно умов такого договору та чинного законодавством. Вимоги пункту 19 Особливостей на допороговий договір не поширюються, окрім закупівлі за кошти Ukraine facility.

Зокрема, варто врахувати, що приблизний кошторис (динамічна договірна ціна) – кошторис, що підлягає уточненню у разі змінення поточних цін на ресурси, що враховані у договірній ціні, а також з інших підстав, визначених умовами договору. Водночас твердий кошторис (тверда договірна ціна) – кошторис, що може коригуватися лише в окремих випадках за згодою сторін у порядку, визначеному договором.